Valor venal do imóvel: o que é, para que serve e como calcular

Compra e venda de imóveis 7 de outubro de 2021

Para você ter uma ideia da importância do valor venal do imóvel, é ele que estabelece um parâmetro para o preço adequado a ser cobrado na venda – ou a ser pago na compra – de um apartamento ou casa à venda em Pelotas.

Claro, quem define o valor a ser cobrado é o proprietário, mas ele não pode simplesmente chutar um preço, sem base nenhuma.

Há uma referência, instituída pelo Estado Brasileiro, que serve para estabelecer parâmetros na hora de estipular os valores imobiliários. A esta definição, que varia de acordo com as características físicas, é dado o nome de valor venal do imóvel.

Preparamos para você uma explicação sobre como ele funciona e como pode ser calculado.

O que é o valor venal do imóvel?

O valor venal é, antes de mais nada, a convenção estipulada pelo Poder Público que serve como base de cálculo para os impostos que são cobrados sobre imóveis, como o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis). 

Para facilitar o entendimento, pense no valor venal como o equivalente imobiliário para o que representa a tabela FIPE para os veículos: ela não define o valor de venda, mas serve de referência para a sua definição.

Importante: não confunda valor venal com valor de mercado!

O valor venal não leva em consideração alguns aspectos importantes dos negócios imobiliários, como a relação entre oferta e demanda ou a especulação imobiliária, os quais influenciam diretamente o valor de mercado.

Já o valor de mercado é mais dinâmico. Ele considera o valor venal (até para não fugir da realidade), mas é influenciado por uma série de outros fatores.

Quer um exemplo?

Digamos que você tem um imóvel à venda cujo valor venal é R$ 350 mil. Mas daí você percebe que o mercado imobiliário pelotense está aquecido, e que, de modo geral, os imóveis prontos para morar estão apresentando uma liquidez interessante.

Então você procura a Imóveis DP para aconselhamento sobre a ideia de aproveitar o momento do mercado e vender o imóvel por R$ 400 mil, por exemplo. 

Em conversa com uma consultora ou consultor imobiliário, vem à tona a informação de que a criação de um shopping center nas imediações do imóvel fizeram o m² da região dar um salto de valorização.

Assim, vocês chegam ao consenso de que o imóvel pode ser oferecido por R$ 500 mil, sem afetar a sua liquidez e mantendo-o dentro dos valores praticados no mercado neste momento.

Importância do valor venal do imóvel

O exemplo acima servirá também para ilustrar este tópico.

Além de ser a baliza para a cobrança dos impostos, o valor venal serve de referência para os consultores imobiliários orientarem seus clientes quanto ao preço praticado, tanto para a compra quanto para a venda.

Independente dos fatores externos que influenciam o valor de mercado, é o valor venal que garante o “pé no chão”. 

Se o valor de venda destoar demais do valor venal – tanto para mais quanto para menos -, a transação pode entrar no radar da Receita Federal, a qual usará o valor venal como parâmetro para avaliar se houve subfaturamento ou superfaturamento no negócio.

Este raciocínio serve também para o mercado em si. Afinal, um excelente imóvel oferecido a preço de banana gera desconfiança, assim como um valor exagerado afugenta os possíveis compradores.

Como calcular o valor venal?

Estas são as variáveis consideradas no cálculo do valor venal (V) de uma imóvel:

  • Área (A): considera a metragem quadrada do terreno onde o imóvel foi construído;
  • Valor médio do metro quadrado de imóveis vizinhos (VR): média feita a partir da análise do valor da metragem quadrada da região, a partir de dados da Planta de Valores do Município;
  • Idade do bem (I): com caráter depreciativo, a data de construção também afeta o cálculo;
  • Posição (P): leva em consideração a localização do imóvel dentro do município;
  • Tipologia da residência (TR): contempla as reformas, ampliações e modificações feitas em relação à planta original. 

 

A partir destas variáveis, chegamos à fórmula de cálculo do valor venal do imóvel:

V = A x VR x I x P x TR

OBS: de modo geral, essa é a fórmula utilizada pelos municípios, mas ela pode variar, incluindo outras variáveis na equação.

Como consultar o valor venal do imóvel?

Em Pelotas, esta consulta pode ser feita no site da Prefeitura (mais especificamente na página Fazenda, clique/toque em Certidões) ou por intermédio da Secretaria de Habitação e Regularização Fundiária (SHRF)

Será necessário ter a mão o número da matrícula do imóvel.

A Imóveis DP pode te ajudar a calcular o valor de venda do imóvel

Nossas consultoras e consultores estão à disposição para identificar o valor venal, analisar as características físicas do seu imóvel e contextualizar essas informações com o valor médio atual do m² da sua região, para assim aconselhar você na precificação para a venda.

Somos especialistas em imóveis prontos para morar. Então, se você procura por um processo de agenciamento e venda simples, rápido e transparente, seu lugar é aqui conosco. 🤝

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