Portabilidade de financiamento imobiliário: vantagens e desvantagens

Compra e venda de imóveis 1 de setembro de 2021

De forma resumida, a portabilidade de financiamento imobiliário é a capacidade de trocar a dívida de um banco para outro que apresente condições melhores de pagamento. Entenda como ela funciona.

Uma parte considerável dos brasileiros que financiam a compra de um imóvel contraem uma dívida que se estende por décadas. Segundo o Blog Homer, até 2006, com a Resolução nº 3.401/06 do Conselho Monetário Nacional (CMN), as condições acordadas na assinatura desses contratos representavam compromissos cravados na pedra, sem margem para alterações.

Ou seja, se você desse azar de não conseguir uma taxa de juros amigável na época em que concluiu a compra, esse “mau negócio” faria parte da sua vida por vários anos. 😬

Então, a partir da regulamentação da portabilidade de financiamento imobiliário, o comprador do imóvel ganhou o direito de migrar para instituições financeiras que ofereçam serviços mais eficientes ou mais baratos. 🏆

Só que, como estamos falando de bancos e financiamentos, dá para imaginar que há alguns pontos de alerta nessa transação. É justamente isso que explicaremos a partir de agora.

Boa leitura! 🙂

Vantagens e desvantagens da portabilidade de financiamento imobiliário

Segundo Pedro Seixas, professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e especialista em mercado imobiliário, “Quanto mais próximo do final do contrato, menores são os benefícios [da portabilidade], uma vez que o cliente já pagou a maior parte do financiamento”.

O número de parcelas pagas é só um dos critérios a serem avaliados para a migrar ou não seu financiamento para outra instituição financeira.

De acordo a Meu Lugar, estas são as principais vantagens e desvantagens da portabilidade de financiamento imobiliário:

Vantagens

  • Possibilidade de redução do valor das parcelas do financiamento.
  • Possibilidade de melhorar as condições de pagamento.

Desvantagens

  • Presença de custos de cartório, devido à necessidade da criação de um novo contrato de alienação fiduciária.
  • Eventual pedido de reavaliação do imóvel para atualização de valores por parte do banco que receberá a portabilidade.
  • Possibilidade de cobrança de tarifas para a realização de cadastro na nova instituição. 

O Blog da Homer chama a atenção para a exigência de reciprocidade, também conhecida como “taxa balcão”, que é cobrada de compradores que querem apenas fazer o financiamento, sem abrir conta na instituição. 

👉 Resumindo: a taxa balcão é a cobrança de juros mais altos para quem deseja aproveitar as condições de pagamento de determinado banco sem ser um cliente efetivo, com conta corrente ou salário, cartão de crédito e cheque especial. Por outro lado, clientes regulares são beneficiados por taxas intermediárias, e quem tem saldo em poupança na instituição, de modo geral, consegue acessar as menores taxas de juros.

Como fazer a portabilidade de financiamento imobiliário

Estas são as etapas do processo:

#1. Solicitação de informações

O cliente deve pedir ao seu banco atual os seguintes dados:

  • valor do saldo devedor do financiamento;
  • número do contrato;
  • CET – Custo Efetivo Total (valor de tarifas, encargos e demais taxas adicionais);
  • taxas de juros cobradas.

OBS: o banco tem 1 dia útil para entregar as informações.

#2. Proposta de portabilidade

O cliente deve entregar uma proposta de portabilidade na instituição financeira que tiver escolhido como mais interessante.

No caso de aceite da proposta, o novo banco deverá avisar o banco detentor do contrato de financiamento original (o qual terá 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente, caso queira manter o contrato).

#3. Aguardar a contraproposta

Caso o banco detentor do contrato original de financiamento não emitir contraproposta, ou o cliente não aceitar a contraproposta, o pedido de portabilidade deverá ser aceito.

#4. Transferências de valores e prazos

No caso de crédito imobiliário, o banco credor deve confirmar junto ao banco proponente o recebimento (ou o não-recebimento) do valor em até 2 dias úteis, contados da transferência de recursos.

O banco credor original deve remeter ao banco proponente um documento que ateste a efetivação da portabilidade do financiamento imobiliário no prazo de 2 dias úteis.

Veredito: a portabilidade de financiamento imobiliário vale a pena?

É importante salientar que o cliente poderá solicitar a portabilidade quantas vezes quiser, e o credor original deverá fornecer, sempre que formalmente solicitado, todas as informações necessárias.

Por outro lado, os bancos que recebem a proposta não são obrigados a aceitar o pedido de portabilidade do cliente e nem a oferecer as mesmas condições constantes no contrato original.

Há um fator muito importante nesse processo, que é a qualidade da relação entre o cliente e o banco detentor do contrato. São vários os casos em que, mediante a contraproposta, o cliente consegue a redução de juros e acaba optando por permanecer na instituição.

Segundo o Banco Central, o índice de retenção dos contratos pelo banco atual é superior a 60%. Este dado deve ser interpretado como duplamente vantajoso para o cliente, pois…

  1. é sinal de que houve a redução de juros pleiteada;
  2. inexistência de custos de documentação relativos a um novo processo de financiamento.

Durante a tomada de decisão, você precisa analisar, além das diferenças entre as taxas de juros, os possíveis custos adicionais com cartório e eventuais cobranças de tarifas. Tudo isso deve ser considerado, e não somente o valor da parcela.

Nessas horas, é interessante ter um papo franco com um consultor imobiliário para se certificar de que nenhum valor está ficando de fora da sua análise.

Lembre-se que há também a possibilidade de renegociação da dívida com o banco atual. Talvez você consiga obter melhores taxas sem precisar fazer essa troca. Aqui, mais uma vez, entra em cena a qualidade da relação que você tem com a instituição.

Então, quando estiver fazendo suas simulações, siga a dica do Banco Central sobre os 3 fatores primordiais a serem avaliados:

  • o Custo Efetivo Total (CET);
  • a quantidade de meses que você ainda tem para pagar o financiamento;
  • o valor da prestação.

O resultado da análise destes 3 requisitos será o indicativo mais confiável para você decidir se a portabilidade do seu contrato atual para outra instituição financeira vale a pena ou não. 🙂

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P.S.: Caso seu pedido de portabilidade seja negado, procure a instituição com a qual deseja firmar o novo contrato para conhecer as razões. 

Se os motivos não forem justificáveis, entre em contato com o Serviço de Atendimento ao Consumidor (SAC) ou com a Ouvidoria da instituição financeira original. 

Em último caso, registre uma reclamação junto ao Banco Central.

Para fins de consulta, esta é a regulamentação vigente para a portabilidade de financiamentos de imóveis.

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