Direito de preferência do inquilino: o que diz a lei sobre a venda de imóvel alugado?

Compra e venda de imóveis 17 de novembro de 2021

O direito de preferência do inquilino sempre vem à mente em situações que envolvem a venda de um imóvel alugado. Mas, afinal, a casa ou apartamento à venda precisa ser oferecido ao inquilino antes de ser colocado no mercado? O que diz a lei?

Sim, o proprietário pode vender o seu imóvel quando bem entender, mesmo estando alugado, mas a presença de um inquilino acarreta algumas exigências legais

Elaboramos este artigo para esclarecer de vez as suas dúvidas sobre o assunto.

Antes de mais nada, precisamos entender a lei que rege a relação entre proprietários e inquilinos.

Lei da Locação e o direito de preferência do inquilino

A Lei Federal 8.245/1991 (também conhecida como Lei da Locação ou Lei do Inquilinato) estabelece os dois direitos do inquilino que impactam diretamente a venda de imóvel alugado: 

  • Direito de Preferência
  • Direito de Vigência.

 

Vamos analisar cada um deles.

Direito de preferência

Garante ao inquilino o direito de comprar o imóvel que ele já aluga, antes de ser anunciado para terceiros e em igualdade de condições com eles.

Ou seja, é proibido por lei privilegiar um terceiro no processo de compra, fazendo com que o atual inquilino fique em situação de desvantagem na eventual aquisição do imóvel.

É preciso oferecer a exata mesma proposta (preço, formas de pagamento e o aviso sobre existência de quaisquer ônus pendentes) que será apresentada para terceiros no mercado. 

Validade da proposta ao inquilino

O atual morador do imóvel tem a preferência da compra por até 30 dias, a contar da data de recebimento da notificação da venda do imóvel.

Caso o inquilino tenha interesse em adquiri-lo, mas discorde de algum ponto da negociação, ele pode buscar uma alternativa junto ao proprietário.

Após o período de 30 dias, não havendo o interesse do inquilino na compra, o direito de preferência perde a validade.

Em resumo: a notificação de venda para o inquilino é obrigatória, independente do formato em que ela é apresentada (seja ela judicial, extrajudicial ou por outros meios). Se o inquilino abdicar do Direito de Preferência dentro do prazo de 30 dias a partir da notificação, o imóvel estará liberado para a ser oferecido no mercado.

Direito de Vigência

Assegura que o prazo do contrato de locação seja respeitado, mesmo que o imóvel seja vendido durante a sua vigência.

Por exemplo: se o inquilino assinou um contrato de locação de 12 meses e o imóvel foi vendido no 9º mês da vigência, isso significa que ele poderá continuar residindo no imóvel pelos 4 meses restantes do contrato.

IMPORTANTE: o Direito de Vigência só tem efeito prático se o prazo de locação estiver averbado junto à matrícula do imóvel e explícito no contrato. 

Caso o imóvel seja vendido sem o conhecimento do atual inquilino, há duas opções para a reivindicação dos seus direitos:

1ª: Abrir uma ação judicial contra o proprietário por perdas e danos;

2ª: Solicitar o direito da propriedade para si, mas, para isso acontecer, é necessário fazer um depósito do valor do imóvel no prazo de 6 meses a partir da venda.

 

Quando o direito de preferência do inquilino não tem validade?

A Lei do Inquilinato prevê situações nas quais o direito de preferência do inquilino não é aplicável, a exemplo de casos como a  perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão ou fusão

Nessas situações, o proprietário se desobriga de priorizar a oferta do imóvel ao inquilino.

Carta de preferência: a oficialização do direito de preferência do inquilino

A carta de preferência materializa a obrigação do proprietário em priorizar a oferta da venda do imóvel para o atual inquilino, na forma de uma notificação judicial ou extrajudicial (enviada pelos Correios ou e-mail).

Nesta carta deve constar todas as informações referentes à negociação do imóvel: 

  • Data de emissão da notificação
  • Endereço do imóvel
  • Preço de venda
  • Condições de pagamento
  • Existência de algum débito em aberto
  • Dados dos responsáveis pela negociação e formas de contato, caso o inquilino queira tirar dúvidas.

 

A emissão da carta de preferência será de responsabilidade do proprietário (no caso de locação direta do imóvel, sem intermediários) ou da imobiliária encarregada pela locação.

Relação com o inquilino depois que o imóvel é vendido

De modo geral, há dois desfechos mais comuns após a venda de um imóvel alugado por inquilinos: o interesse do novo proprietário em seguir alugando ou a necessidade de desocupação do bem.

Imóvel segue para a locação

Havendo acordo entre as partes, na maioria das vezes não é necessário fazer um novo contrato de aluguel. Basta um aditivo para atualizar informações como o nome do novo proprietário, por exemplo. A partir daí, o contrato de locação é retomado e executado dentro das condições estabelecidas.

Desocupação do imóvel

Se o novo proprietário deseja habitar o imóvel ou utilizá-lo para fins comerciais, é preciso emitir um comunicado ao inquilino, contendo as seguintes informações:

  • Aviso sobre a venda
  • Aviso sobre o prazo de desocupação de até 90 dias
  • Obrigação da entrega do imóvel nas mesmas condições em que foi alugado.

 

A exceção deste prazo foi citada anteriormente, no Direito de Vigência, que fala sobre a necessidade de o prazo de locação estar averbado junto à matrícula do imóvel e explícito no contrato. 

IMPORTANTE: Por essa razão, é fundamental que TANTO O PROPRIETÁRIO QUANTO O INQUILINO conheçam todas as condições estabelecidas no contrato de locação.

Conclusão

Em resumo, um contrato de locação não é impedimento para a venda de um imóvel, mas a presença de um inquilino no bem à venda suscita, sim, algumas exigências legais. Dentre elas está o direito de preferência do inquilino.

Também é importante esclarecer que o inquilino não pode impor condições para a venda do imóvel. Cabe a ele apenas aceitar ou rejeitar a proposta. 

No fim das contas, o respeito às exigências legais é que garantirá a segurança e a fluidez de todo o processo, de modo que o resultado final seja satisfatório tanto para quem está vendendo o imóvel quanto para quem terá que desocupá-lo (ou atualizar o contrato de locação com o novo proprietário).

Caso você esteja vendendo – ou planejando vender – um imóvel que está ocupado e sente insegurança quanto aos procedimentos, entre em contato com a Imóveis DP. Nosso time de consultoras e consultores imobiliários vão esclarecer para você todos os pontos de atenção deste processo.

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