[CHECKLIST] O Guia Completo dos Documentos para Compra de Imóvel

Compra e venda de imóveis 12 de agosto de 2021

Adquirir um imóvel tem ares de realização de um sonho, certo? Claro, essa visão romântica tem mais a ver com quem está comprando a sua casa própria, uma vez que investidores mantêm o foco em fazer um bom negócio, sem criar laços emocionais no processo.

Mas, seja para morar ou investir, os documentos para compra de imóvel fazem parte do jogo – e, se você não se preparar, eles podem ser a fonte de uma tremenda dor de cabeça. 😬

Elaboramos esse GUIA COMPLETO DOS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL justamente para que você evite incomodações à toa. Então, antes de assinar o contrato, corra na frente e organize a papelada. Você não vai se arrepender. Pode acreditar. 🙂

👉 Alertamos que, em muitos casos, não será necessária toda essa parafernália documental. De qualquer forma, caprichamos na abrangência do conteúdo, para que você possa usar esse guia como um checklist completo e confiável.

Bom proveito!

1. Documentos do comprador (Pessoa Física) 

Segundo o blog Kzas, de modo geral, estas serão as cópias de documentos a serem apresentadas:

▶ RG ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiros);

▶ CPF (Cadastro de Pessoa Física);

▶ Comprovante de residência (conta de consumo);

▶ Declaração de Imposto de Renda + protocolo da entrega na Receita ou Notificação do IR.

# OBS. 1: Em caso de financiamento, será necessária a apresentação de um comprovante de renda

Estas são as principais formas de comprovação de renda:

Assalariados – 3 holerites mais recentes. 

Profissionais liberais e autônomos 3 extratos bancários de Pessoa Física mais recentes. No caso de filiação à OAB, CRECI, CREA, CRM ou CRO, entre outros, deve apresentar a carteira do Conselho Regional ao qual é filiado.

Sócios diretores de empresas – apresentar Contrato Social ou registro de firma individual com alterações ou Ata, além de 3 extratos bancários de Pessoa Física mais recentes.

Funcionários públicos, aposentados e pensionistas – 3 comprovantes mais recentes de pagamento de aposentadoria ou benefício do INSS.

# OBS. 2: Em caso de utilização de saldo para compra via financiamento, será necessário apresentar o extrato atualizado do FGTS.

# OBS. 3: Caso haja aplicações financeiras, será necessário apresentar cópias dos comprovantes.

# OBS. 4: A comprovação do estado civil funciona assim:

▶ Casado – certidão de nascimento e certidão de casamento. Se o casamento contemplar a comunhão universal de bens, separação obrigatória de bens, separação total de bens e de participação dos aquestos, é preciso apresentar a certidão junto com o pacto.

▶ Solteiro – certidão de nascimento.

▶ Divorciado (separado judicialmente) – averbação da certidão de casamento e certidão de nascimento.

▶ União estável – escritura pública de declaração de união estável.

▶ Viúvo – certidão de casamento e certidão de óbito.

# OBS. 5: Caso o comprador seja menor de idade, é preciso ter em mãos a escritura de emancipação.

2. Documentos do vendedor

São eles que comprovam a legalidade da venda e a existência (ou não) de dívidas, ações ou execuções judiciais que possam trazer problemas para o comprador.

No caso de um vendedor pessoa física, estes são os principais documentos a serem apresentados: 

▶ RG e CPF;

▶ comprovante de estado civil;

▶ certidão negativa de protestos;

▶ certidões negativas judiciais (criminais, trabalhistas e de execuções fiscais);

▶ certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais;

▶ certidão negativa de interdição, tutela ou curatela do vendedor, obtida nos cartórios de Registro Civil.

Já no caso de um vendedor pessoa jurídica:

▶ documentos dos sócios (iguais aos citados acima);

▶ contrato ou estatuto social, devidamente registrado na Junta Comercial;

▶ alterações feitas no contrato ou estatuto social;

▶ certidões negativas referentes à pessoa jurídica.

# OBS.1: Caso seja comerciante, o vendedor PJ deverá apresentar certidão de quitação de tributos e contribuições federais e CND/INSS.

3. Documentos do imóvel

Essa é a documentação responsável por comprovar que o imóvel está devidamente registrado nas instâncias competentes e que está livre (ou não) de dívidas.

Aqui entram algumas variáveis, as quais influenciam os tipos de documentos a serem apresentados:

▶ O imóvel é novo ou usado?

▶ Está em processo de inventário?

▶ A compra será por intermédio do vendedor final ou envolverá uma incorporadora?

Conheça os documentos do imóvel que poderão ser exigidos.

Matrícula atualizada do imóvel 

A matrícula contém todas as informações do imóvel: proprietário, área total, área construída, localização etc. 

Escritura atualizada do imóvel 

Quando você assina o contrato de compra à vista de um imóvel, a escritura é o documento público oficial, emitido por um Cartório de Registro de Imóveis, que comprova a sua propriedade. 

Se o imóvel é financiado, entram em cena o contrato de compra e venda entre o vendedor e o comprador e o contrato de financiamento com o banco. A escritura final acontece somente após a quitação do financiamento.

Contrato de compra e venda

Aqui o processo se torna muito mais simples se você puder contar com a ajuda de uma imobiliária de confiança

Nesse caso, a equipe jurídica elabora um documento que esteja de acordo com todas as exigências legais, contendo o seguintes elementos:

▶ valor do imóvel;

▶ forma de pagamento (explicitar parcelamentos, prazos e juros, se for o caso);

▶ multas em caso de rescisão do contrato, entrega do imóvel ou outros problemas no negócio;

▶ detalhes do imóvel;

▶ informações do comprador, do vendedor e da imobiliária.

👉 Outra vantagem de ter um consultor imobiliário ao seu lado na hora da composição do contrato de compra e venda é o esclarecimento de dúvidas sobre as cláusulas, além da capacidade de negociar eventuais alterações, de modo que seus interesses sejam preservados. 

Certidão de “Habite-se”

Só se aplica no caso de imóveis novos. Serve para garantir que ele foi construído dentro das normas estabelecidas pela prefeitura, a qual tem poder para aprová-lo ou não, e isso determina se a construção pode ser habitada e/ou financiada.

Planta do imóvel aprovada pela prefeitura

Validação da prefeitura para o projeto assinado pelo engenheiro ou arquiteto da construtora, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

Certidão negativa de débitos de IPTU

Atesta que a PF ou PJ proprietária do imóvel à venda não tem dívidas relativas ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). No caso de imóveis comprados na planta, é a incorporadora que fornece as informações do contribuinte em relação ao terreno onde o imóvel será construído.

Certidão negativa de ônus reais

Este documento é especialmente importante para o comprador, uma vez que serve para apontar se nos últimos 20 anos houve penhora, hipoteca, promessa de compra e venda ou outros elementos que possam incorrer em custos extra para a regularização do imóvel.

Certidão negativa de cartório de protestos

Essa é outra certidão que resguarda os interesses do comprador, pois mostra se há alguma pendência de título ou dívida de pessoa física ou jurídica que seja sujeita a protesto e que possa impedir a venda do imóvel.

Certidão negativa de débitos condominiais

Documento emitido pela administradora (ou pelo síndico) que serve para comprovar que o proprietário não possui dívidas de condomínio até a data da sua emissão.

[BÔNUS] Pagamento de taxas

Esta parte do GUIA COMPLETO DOS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL serve para evitar sustos financeiros. 😳

De modo geral, a compra de um imóvel demanda gastos com taxas que podem te pegar de surpresa. Aqui vão algumas delas:

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Vem com a transferência da propriedade para o seu nome. O valor é aplicado sobre o preço do imóvel (varia de cidade para cidade) e o pagamento é de responsabilidade do comprador.

Registro de compra em cartório

Documento obrigatório para que o imóvel seja repassado para o seu nome. O valor varia conforme o estado e é fixado de acordo com o preço do imóvel.

Escritura pública

A ideia desse documento é representar o contrato de compra e venda. O valor da escritura varia segundo a faixa de preço do imóvel e conforme o estado. 

# OBS. 1: imóveis financiados dispensam a escritura pública, pois ela é substituída pelo contrato de empréstimo.

Jogo de certidões

De modo geral, a lista a seguir – elaborada pelo site Como Comprar um Apartamento – não se configura como documentos obrigatórios. Mas, caso você prefira jogar na segurança e evitar surpresas, não custa tê-los à mão:

▶ cópia do título aquisitivo;

▶ certidões negativas dos cartórios de protestos no limite de 5 anos anteriores;

▶ certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, além de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 anos antes;

▶ certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;

▶ certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestos dos documentos relacionados anteriormente;

▶ IPTU de 2 anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;

▶ comprovante de pagamento das últimas faturas de água, energia e gás.

Aqui vai uma super dica para compradores do primeiro imóvel (pouca gente sabe disso):

👉 Segundo a Lei 6015/73, que trata de registros públicos, qualquer pessoa que financia a compra de uma residência pela primeira vez pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem o direito a um desconto de 50% no valor das taxas de registro e escritura do imóvel.

Mas, se você já foi proprietário de algum imóvel – mesmo que não tenha pagado por ele, como acontece nos casos de herança ou doação -, esqueça esse benefício. 

Então, fechando a conta, prepare-se para desembolsar, em média, entre R$ 5 mil e R$ 6 mil para o pagamento das taxas. 

[BÔNUS 2] Documentos necessários de imóvel inventariado

Adquirir um imóvel em inventário é um processo mais chato e que envolve mais pessoas. Mesmo assim, com um pouco de organização e atenção redobrada, tudo dá certo no final.

Estes costumam ser os documentos exigidos em transações com propriedades inventariadas:

Autorização de venda pelo Ministério Público

Em caso de menor de idade, o pedido de alvará para a venda deverá ser solicitado ao Juiz.

# OBS. 1: de acordo com o artigo 992 do Código de Processo Civil, o pedido só será aceito quando realizado pelo inventariante e após todos os herdeiros serem ouvidos.

Cessão de Direitos Hereditários

No caso de herdeiros, é por meio desse documento que eles transferem para o comprador todos os seus direitos sobre o imóvel.

Atestado de óbito

No caso de falecimento do proprietário, este é o documento médico que oficializa o óbito e explicita as causas da morte.

Formal da partilha

No caso de separação, divórcio, anulação e nulidade do casamento, este documento atesta que o imóvel está dividido entre as pessoas envolvidas no inventário.

Conclusão

Se você quiser evitar incomodações, tanto durante o processo de compra quanto no futuro, use o GUIA COMPLETO DOS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL como um checklist da papelada necessária ✅.

A intenção da Imóveis DP com esse guia é facilitar a sua vida nessa etapa burocrática que, se não for organizada, pode tirar o sono e comprometer uma parte do encanto da aquisição da sua residência. 

Não estamos dizendo que esse é um trabalho. Ele requer atenção e paciência. Por isso, se preparar com antecedência é o segredo para fazer com que as coisas fluam suavemente.

Não deixe as coisas para a última hora e use esse material como referência. Com um pouco de organização, aliada a uma consultoria personalizada, você vai ver que a entrega da chave pode acontecer mais rápido do que imagina. 🔑

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