Averbação de imóvel: tudo o que você precisa saber

Compra e venda de imóveis 12 de agosto de 2021

Neste artigo vamos explicar o que é a averbação de imóvel, qual é a sua importância e em que casos ela precisa ser feita. Fique por dentro!

A forma mais fácil de entender o que é a averbação é pensar nela como o registro de qualquer alteração necessária na matrícula do imóvel.

Só que, antes de nos aprofundarmos na averbação, é importante que você saiba quais são os documentos de um imóvel e qual a função de cada um deles. 

Diferenças entre matrícula, escritura, registro e averbação

Matrícula do imóvel

Espécie de “certidão de nascimento” do imóvel que reúne todas as informações jurídicas, como sua localização exata, área construída e nome do proprietário. 

Contém também o histórico do imóvel: antigos proprietários e a data em que foi realizada a primeira matrícula, entre outros dados.

Escritura do imóvel

Documento público que oficializa o acordo entre as duas partes, o qual deve ser elaborado no cartório de notas. A escritura é o primeiro passo após a assinatura do contrato de compra e venda. 

Importante: a escritura apenas oficializa a transferência do imóvel. Para que a propriedade seja oficialmente atribuída a outro proprietário, é preciso registrá-la no cartório de registro de imóveis.

Registro do imóvel

Este é o documento que oficializa a transferência do imóvel para um novo proprietário, o qual, a partir daqui, passa a ser o responsável por taxas como IPTU e condomínio, entre outras. 

O registro deve ser emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, o qual insere a informação da transferência de propriedade na matrícula do imóvel. 

👉 A averbação é necessária sempre que alguma informação precisa ser modificada – ou até extinta – na matrícula.

Ficou fácil entender o que é uma averbação, certo? Mas isso não diminui a sua importância. Manter a matrícula atualizada é a garantia de que não haverá contratempos no caso de uma transação imobiliária.

Como funciona a averbação de imóvel?

Para entender o processo, você pode se dirigir ao cartório onde o imóvel está registrado e conversar sobre a alteração a ser realizada, para assim se certificar sobre a documentação necessária.

Como a matrícula é uma espécie de histórico da propriedade, ela precisa estar sempre em dia, de modo que as pessoas interessadas tenham acesso a informações atualizadas sobre o imóvel.

A seguir, vamos nos aprofundar nas situações que exigem averbação.

Alterações que requerem a averbação de imóvel

Há modificações cuja averbação é exigida por lei, como, por exemplo…

▶ reformas;

▶ contratos de locação;

▶ mudança no estado civil dos proprietários;

▶ transmissão de propriedade (escritura de compra e venda, doação, herança etc.);

▶ constituição de ônus (hipoteca, penhora e alienação fiduciária)…

… entre várias outras.

Quer se aprofundar um pouco mais? 👇

Há 32 fatos que precisam ser averbados, de acordo com o art. 167, inc. II da Lei de Registros Públicos.

Como essa é uma leitura densa, listamos abaixo os fatos mais frequentes que exigem averbação:

▶ das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

▶ dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

▶ da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

▶ da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

▶ das cédulas hipotecárias;

▶ da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

▶ das sentenças de separação de dote;

▶ das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

▶ das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

▶ das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

▶ da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;

▶ do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;

▶ da extinção da legitimação de posse;

▶ da extinção da concessão de direito real de uso.

Exemplos da necessidade de averbação de imóvel na prática

Vamos supor que você, quando ainda era solteira, comprou um imóvel. Anos depois decidiu se casar em regime de comunhão total de bens. Isso quer dizer que os seus bens pré-casamento, assim os do(a) companheiro(a), passaram a ser considerados do casal. O mesmo acontece com os bens que serão adquiridos.

Isso pede uma averbação do imóvel, onde será incluída a informação de que o bem passou a ser do casal.

Qualquer caso em que o registro do(s) proprietário(s) for alterado após-casamento, a exemplo de divórcio e mudança de sobrenome, também requer averbação.

Outro caso que exige averbação é a compra de um apartamento para a geração de renda com aluguel. O contrato de locação precisa ser registrado no histórico do imóvel.

Como fazer uma averbação de imóvel?

Lavrar a escritura de compra e venda é, de modo geral, a primeira coisa a ser feita após a aquisição de um imóvel, especialmente se ele for um imóvel pronto para morar, pois nessa hora é feita a transferência de propriedade pelo cartório de imóveis.

👉 A documentação – tanto do imóvel quanto das pessoas envolvidas – deve estar em dia.

⚠ Cuidado com o prazo! 

Se a documentação estiver perfeita, o processo de averbação dura em média 30 dias, contados a partir da data de protocolo do título. Não esqueça disso quando estiver programando a compra/venda do imóvel.

Documentação necessária para a averbação de imóvel 

Apesar de variar de acordo com o caso, essa é a documentação comumente solicitada para a realização de um averbação:

▶ Registro da averbação autenticada por firma reconhecida;

▶ Habite-se (autorização da prefeitura para a construção do imóvel);

▶ Certidão de conclusão da obra (emitida pela prefeitura);

▶ CND (Certidão Negativa de Débito), emitida pelo INSS.

Conclusão

Pense na averbação de imóvel como uma proteção contra problemas – e até contra prejuízos.

Como a averbação serve para tornar públicas e atualizadas todas as alterações feitas em uma construção, ela garante mais segurança e transparência para todas as partes interessadas no imóvel, desde seus atuais proprietários até potenciais compradores.

👉 Um imóvel averbado corretamente pode ser vendido com muito mais agilidade, ao passo que um imóvel com documentação atrasada pode ocasionar a desistência da sua compra.

Caso você sinta insegurança no processo de averbação, é aconselhável buscar a ajuda de um consultor imobiliário de confiança que conheça os trâmites e que possa evitar futuras complicações desnecessárias.

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